Wijzigingen eigenwoningregeling 2021


Fiscale behandeling eigen woning

De fiscale behandeling van een eigen woning bestaat uit twee delen. Het eigenwoningforfait (bijtelling op het inkomen) en een aftrekpost voor de aftrekbare kosten (bijvoorbeeld hypotheekrente). Daarnaast geeft de Wet Hillen recht op een extra aftrekpost.

  • Eigenwoningforfait: Het kabinet heeft een verlaging aangekondigd van het percentage van het eigenwoningforfait door de stijging van de gemiddelde WOZ-waarde van woningen. Zonder aanpassing van het eigenwoningforfait zou het betekenen dat iemand het bedrag bij zijn inkomen moet optellen vanwege de stijging van het eigenwoningbezit. Het eigenwoningforfait wordt fiscaal tot het inkomen in box 1 gerekend en wordt maximaal belast tegen 49,50%. De wijzigingen voor 2021 zijn te vinden in onderstaande tabel.
  • Aftrekbare kosten: De aftrekbare kosten kunnen in 2020 tegen een tarief van maximaal 43% in aftrek worden gebracht in tegenstelling tot de maximale 46% in 2020.
  • Hillen Aftrek: De Wet Hillen geeft recht op een extra aftrekpost. Dit is het geval als het eigenwoningforfait hoger is dan de aftrekbare kosten (betaalde hypotheekrente, erfpachtcanons en rente op restschuld). De Hillen-aftrek bedraagt in 2021 90% van de positieve inkomsten uit eigen woning
2020 2021
Eigenwoningforfait
tot € 12.500 0% 0%
€ 12.500 – € 25.000 0,20% 0,18%
€ 25.000 – € 50.000 0,35% 0,32%
€ 50.000 – € 75.000 0,45% 0,41%
€ 75.000 – € 1.090.000* 0,60% 0,55%
Meer dan € 1.090.000* 2,35% 2,35%
Hillenaftrek 93⅓% 90%
Box 1 toptarief 49,50% 49,50%
Max. aftrektarief aftrekbare kosten 46,00% 43%

*Het grensbedrag voor de ‘villataks’ van € 1.090.000 in 2020 wordt jaarlijks geïndexeerd. Daarmee is in dit overzicht geen rekening gehouden. Het genoemde percentage van 2,35% geldt alleen voor de waarde boven dat grensbedrag.

Maximale hypotheek

In 2021 stijgt het bedrag dat partners kunnen lenen voor de aankoop van een eigen woning. De maximale hypotheek is afhankelijk van twee grenzen:

  1. Inkomensnormen (Loan-To-Income)
  2. Marktwaarde van de woning (Loan-To-Value)

In 2020 mag het inkomen van de minstverdiende partner voor 80% worden meegenomen. In 2021 mag een geldverstrekker uitgaan van een financieringslastpercentage van het hoogste inkomen vermeerderd met 90% van het lager inkomen. Partners die een woning kopen kunnen in 2021 kunnen door deze verruiming van financieringsruimte dus meer lenen.

Tijdelijke vrijstelling overdrachtsbelasting voor starters

Starters op de woningmarkt tussen de 18 en 35 jaar betalen komende 5 jaar geen overdrachtsbelasting als ze een woning kopen die dient als hoofdverblijf. Dient de woning niet als hoofdverblijf (vakantiehuis), dan stijgt de overdrachtsbelasting van 2% naar 8%.